許多人以為「地上權土地不用錢」，不只免地價稅，也免土地增值稅，然而這樣的迷思，卻不是人人都受惠的，事實上，建商向國有財產署競標地上權時，以土地市價七至八折的權利金為底價往上出價，建物營造成本亦與一般住宅相同，地上權住宅的低總價反映的是扣除土地炒作溢價後的真實資產價格，並非廉價品。那麼，我們究竟應該怎麼看「地上權住宅」的稅務結構與其優缺點？「大繼承時代」來臨，那些族群適合，又怎麼要怎麼選擇呢？
地上權值得買嗎？先釐清「土地不用錢」的誤解
「地上權值得買嗎」是市場上最常見的提問之一，而最常見的錯誤認知，正是「地上權土地不用錢，所以是廉價品」。事實上，建商向國有財產署標租國有土地設定地上權時，係以土地市價七至八折的權利金為底價往上競標，並非無償取得；建物的建築營造成本亦與一般所有權住宅完全相同。
地上權住宅的售價之所以相對低廉，反映的是扣除土地所有權炒作溢價後的「真實資產價值」，而非產品品質低落。換言之，地上權住宅的定價邏輯應屬「資產去泡沫化」，非廉價商品，而真正影響購買決策的，是稅務結構與財務規劃的適配性，而非單純比較總價高低。
地上權免地價稅，持有成本相對穩定
地上權住宅在持有稅方面具有明確的結構性優勢，一般所有權住宅的持有成本包含房屋稅與地價稅兩項，其中地價稅以公告地價為計算基準，隨政府每三年一次調整公告地價而波動，長期呈現上漲趨勢。而地上權住宅因無土地所有權，免繳地價稅，持有期間僅需負擔房屋稅，而房屋稅的計算基礎為房屋評定現值，會隨建物折舊逐年遞減，持有成本反而隨時間降低。
不動產稅務顧問指出，對於計畫長期持有、不以轉售獲利為目的的購屋族而言，地上權住宅「地價稅歸零」的持有結構，能有效排除公告地價調漲的不確定性，對於中長期持有，與財務規劃上更有相對優勢。
大繼承時代的稅務痛點：地上權直接免去土地增值稅
台灣正快速進入「大繼承時代」！根據內政部統計通報（114年第24週），2024年全台建物繼承登記達7.6萬棟，占全體建物所有權移轉棟數的14.0%，創近年新高；國家發展委員會人口推估資料亦顯示，台灣已於2025年正式邁入超高齡社會，65歲以上人口占總人口比率突破20.8%，在總生育率長期位居全球最低水準的結構下，大量不動產進入世代傳承期的趨勢儼然成形。
一般傳統所有權住宅在轉手或傳承時，土地部分須繳納土地增值稅，稅額依土地公告現值的漲幅累進課徵，往往是一筆可觀的稅務負擔，但地上權住宅則因持有人對土地不具所有權，土地增值稅自然無從課徵，少了這一成本，對於無意將房產傳承給下一代、或計畫在有生之年自用後即了結產權的頂客族與退休族而言，地上權住宅在傳承稅務上的結構上，優勢明顯大於一般住宅。
地租成本試算：與地價稅的持有成本比較
地上權住宅雖免地價稅，但須每年繳交地租，依《國有非公用土地設定地上權作業要點》規定，國有土地地租以土地申報地價年息1%至5%計算；臺北市市有土地則依《臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點》，年息為2%至5%。然而，財政部國有財產署於2016年修正地租計算結構，將地租拆分為「隨申報地價調整」與「不隨申報地價調整」兩部分，後者以簽約當年申報地價為固定基準，有效降低地租隨公告地價波動的不確定性，對於地上權住宅持有者是一大利多。
若以一筆申報地價500萬元的土地為例，年息2.5%計算，年地租約12.5萬元；相較於同等市值土地以地價稅稅率計算的年度地價稅，地租成本在多數案例中具有競爭力，尤其在公告地價持續調漲的都會區更為明顯。
哪些族群適合地上權？注意優缺點一次看
地上權住宅在稅務結構，對那些特定族群更有優勢呢？以頂客族與退休族來看，他們不以資產傳承為目的，可免土地增值稅，並獲得較低遺產稅計算基準；而對注重資產靈活配置的現代購屋族，則可用較低總價進駐蛋黃區，將資金配置於其他投報率更好的投資標的，不用全數鎖在土地溢價中。
然而地上權的同樣有著這樣的缺點，70年年限屆滿後的居住風險、貸款條件受限、二手市場流動性隨屋齡遞減，在政策未完善前，專家建議須納入整體評估；不動產顧問業者也指出，地上權住宅並非適合所有人的產品，核心關鍵在於購屋者的年齡、財務規劃年限與對資產傳承的需求是否相符。
地上權 vs 一般所有權｜5大稅務差異比較表
| 比較項目 | 地上權住宅 | 一般所有權住宅 |
| 地價稅 | 免徵 | 每年依公告地價課徵，長期呈上漲趨勢 |
| 土地增值稅 | 免課（無土地所有權） | 轉售或傳承時依漲幅累進課徵 |
| 遺產稅計算基礎 | 土地遺產價值須扣除地上權估算值，計算基礎較低 | 以土地公告現值全額計入遺產 |
| 地租成本 | 每年依申報地價年息1%至5%繳交 | 無（已買斷土地所有權） |
| 整體資產彈性 | 總價較低，資金可靈活配置；但年限屆滿風險須評估 | 無年限限制，可長期持有與傳承 |
▲ 製表：悅活新知編輯部
地上權稅務相關資訊
欲進一步了解地上權地租計算規範，可至財政部國有財產署官網（www.fnp.gov.tw）查閱《國有非公用土地設定地上權作業要點》全文；地上權住宅的遺產稅申報方式，可洽財政部稅務入口網（www.etax.nat.gov.tw）或向各地稽徵機關詢問個案認定標準。
參考資訊：
地上權稅務成本與差異｜常見FAQ
Q1：地上權值得買嗎？和一般所有權住宅比起來怎麼樣？
地上權住宅值不值得買，取決於購屋者的財務規劃目標與生命階段需求。地上權住宅的低總價反映的是扣除土地炒作溢價後的真實資產價值，並非廉價品；建商競標地上權時以土地市價七至八折為底價，建物營造成本與一般住宅相同。若購屋者不以資產傳承為目的、重視當下居住品質，地上權在稅務結構上具有明確優勢。
Q2：地上權住宅有哪些稅務優勢？
地上權住宅在持有與傳承稅務上具備三項結構性優勢：第一，免繳地價稅，排除公告地價每三年調漲的持有成本不確定性；第二，轉售或傳承時免課土地增值稅，因持有人對土地不具所有權，此稅無從課徵；第三，遺產稅計算時，土地遺產價值須扣除地上權估算值，計算基礎較一般所有權住宅低。
Q3：地上權要繳地租，跟地價稅比起來哪個貴？
地上權地租依土地申報地價年息計算，國有土地年息1%至5%，臺北市市有土地年息2%至5%。以申報地價500萬元、年息2.5%計算，年地租約12.5萬元。相較之下，一般所有權住宅的地價稅隨公告地價調漲而逐年遞增，長期持有下地租成本在多數案例中具競爭力，尤其在公告地價持續上漲的都會區更為明顯。
Q4：地上權住宅的遺產稅怎麼計算？真的比較低嗎？
地上權住宅的遺產稅計算基礎確實較一般所有權住宅低。依財政部規定，土地上設有地上權時，遺產中土地的課稅價值須以公告地價扣除地上權估算值後計算，地上權估算值依剩餘年限乘以年租金倍數認定，剩餘年限越長，扣除金額越大，遺產稅負擔越低。
Q5：地上權住宅最適合哪些族群購買？
地上權住宅在稅務結構上最適合三類族群：一是頂客族與不婚族，無資產傳承需求，可直接享有免地價稅與免土地增值稅的持有優勢；二是退休族與熟齡單身族，以相對低總價住進都市核心，持有年限與年齡相符，屆期風險相對可控；三是注重資產靈活配置的現代購屋族，以較低總價釋出資金配置於其他投資標的。
Q6：地上權缺點有哪些？買之前要注意什麼？
地上權缺點主要集中於三個面向：第一，70年年限屆滿後現行法律與契約均未提供自動續期保障，居住風險須自行承擔；第二，銀行貸款條件較嚴苛，成數通常為5至7成，年限縮短至20年，自備款壓力較重；第三，二手市場流動性較低，剩餘年限越短，轉手難度越高，買方議價空間亦相對壓縮。
相關報導：
政府推地上權卻讓住戶70年後被掃地出門？「期滿拆屋還地」是居住正義還是居住陷阱
