何謂「地上權」？地上權是一種「只買建物、租用土地」的產權結構，制度立意在於降低購屋門檻、活化國有地，期購屋者以相對低廉的總價取得居住權，土地則向政府租用50至70年，然現行國有財產署契約中的「期滿連屋返還」條款，卻讓70年後的住戶面臨喪失居住權、甚至被要求拆屋還地的法律困境，這「期滿拆屋還地」是居住正義還是居住陷阱？
地上權是什麼？推行初衷的美意
「地上權是什麼」是許多首購族接觸這類產品時的第一個問題，簡而言之，地上權住宅是指購屋者取得建物所有權，土地則向政府長期租用，依契約年限通常為50至70年，購屋者每年繳交地租，無須一次性買斷土地，而政府推行地上權政策的原意，在於落實土地國有化、有效活化國有地資源，並透過降低購屋總價，讓更多民眾得以住進市中心精華地段，以實現居住正義的政策目標。
然而，同樣是這份政府主導的契約，卻在「年限屆滿後怎麼辦」這件事上，讓無數購屋者面臨始料未及的法律困境，也引發不少民眾質疑「期滿拆屋還地」是居住正義還是居住陷阱？
國產署「期滿連屋返還」條款全解析
根據國有財產署（下稱國產署）地上權標準契約中，明訂「地上權期滿時，地上權人應連同地上建物一併返還土地」，此即市場俗稱的「期滿連屋返還」條款，這卻意味著，70年地上權年限屆滿當日，住戶不只喪失居住權，房屋本體亦可能須隨土地一併返還，甚至面臨拆屋還地的法律要求。
查《民法》第840條雖明定，地上權人之工作物為建築物者，若地上權因存續期間屆滿消滅，地上權人得於期滿前請求土地所有人按建築物時價補償；倘若土地所有人拒絕或未於期間內確答，地上權期間應酌量延長。然而條文同時規定「但契約另有約定者，從其約定」，一旦國產署契約中載明「期滿連屋返還」，民法的補償保障即遭排除適用，地上權人的法律救濟空間大幅壓縮。房地產法律實務工作者指出，此一「契約優先」設計，正是現行制度對購屋者保障最薄弱的環節。
地上權年限到了怎麼辦？70年後的三重困境
以2010年後取得70年地上權年限的案件估算，最早將於2080年前後進入屆期。然而對於目前仍活躍於二手市場、屋齡5至15年的地上權住宅而言，這道「70年天花板」已實質反映在貸款條件、轉手估價與議價空間之中，形成對購屋者非常不利的條件。
觀現行法律與國產署契約均未提供任何「自動續期」或「優先續期」承諾，購屋者在年限屆滿後，需同時面臨三重困境：第一，居住權無法延續；第二，建物補償無明確標準；第三，期間若欲轉售，買方亦將承接同樣的年限風險，導致物件流動性隨屋齡遞減。立法院法制局2022年5月出具的議題研析報告《國有土地地上權住宅制度之研析》（編號R01676）指出：現行地上權制度對購屋者的保障存在顯著缺口，建議研議建立到期處理機制的專法規範，然迄今未見具體立法回應。
國際對比：日本、英國、德國如何保障地上權住戶
同樣採行地上權制度的國家，已陸續透過立法建立明確的到期保障機制，台灣的制度落差由此可見一斑。日本的《借地借家法》設有「法定更新」制度，住宅地上權（普通借地権）年限屆滿時，地上權人可主動申請續期，土地所有人非有法律明定的「正當事由」不得拒絕，且正當事由認定標準極為嚴格，地主個人意願不構成拒絕理由；若雙方未能協議，法律自動延長租期，建物存在期間居住權持續受到保護。第一次更新後續期最短20年，第二次起最短10年，住戶不因年限屆滿而面臨被迫遷離的風險。
英國則實踐得更為完善，英國政府於2024年5月通過《租賃業權與永久產權改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024），明定業主享有法定申請延長租約至990年的權利，且延長後地租歸零，一次性解決年限與地租雙重風險。此一改革被譽為英國房產法40年來最大變革，並傳達出：政府有責任以立法手段正面回應地上權制度的居住正義缺口。
德國的《地上權法》（Erbbaurechtsgesetz）則採補償下限保障機制：地上權年限通常為60至99年，屆滿後若無法續期，法律強制規定土地所有人須補償建物時價的三分之二以上，確保地上權人不會在期滿後淨身出戶。此一強制補償機制，直接對應台灣民法第840條因「契約另有約定」而遭架空的核心問題。
反觀台灣，現行制度對地上權住宅屆期後的處理，既無法定續期保障，亦無強制補償下限，購屋者的居住安全完全繫於國產署單方面制定的契約條款，與上述國家相比，制度落差顯而易見。
「有條件延長機制」是制度解方，政策明確化刻不容緩
上述日本、英國、德國案例共同指向同一個方向：地上權制度能否長期運作，關鍵不在年限長短，而在於政府是否建立明確的到期保障框架；多位房地產法律及政策研究者指出，台灣地上權住宅市場規模持續擴大，國產署近年陸續推出多件標案，若制度設計不同步完善，市場信心與居住安全的疑慮只會隨時間累積。
業界呼籲，政府應參考日本法定更新精神，研議在地上權契約中明訂「住宅用地地上權屆期得申請有條件延長」，並設定可操作的延長條件，如建物結構安全檢查合格、續約期間持續繳交地租等，以消弭市場對年限風險的根本疑慮，讓地上權住宅真正成為可長期持有的居住選擇。
地上權相關資訊
欲查詢國有地上權住宅標案資訊，可至國有財產署官網（www.npa.gov.tw）查閱「國有非公用不動產標售標租」最新公告。民眾若對地上權契約條款有法律疑問，可洽各縣市政府法律諮詢服務，或請專業不動產律師審閱個案契約全文，以確保自身權益。
參考資訊：
地上權住宅制度之研析：https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=219233
日本借地借家法｜e-Gov 法令検索：https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
英國官方Leasehold and Freehold Reform Act 2024：https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2024/22
地上權 vs 一般住宅 FAQ
地上權住宅是指購屋者只取得建物所有權，土地則向政府長期租用，年限通常為50至70年，每年繳交地租，無須買斷土地。與一般所有權住宅最大的差異，在於購屋者對土地不具任何所有權，年限屆滿後能否繼續居住，取決於契約條款與政府政策，而非法律當然保障。
依現行國有財產署契約規定，地上權年限屆滿時，住戶須連同建物一併返還土地，即「期滿連屋返還」。現行法律與契約均未提供自動續期保障，住戶在年限到期後面臨喪失居住權的風險，且民法第840條的建物補償機制，亦可能因契約另有約定而遭排除適用。
《民法》第840條規定，地上權因期限屆滿消滅時，地上權人得請求土地所有人按建築物時價補償；若土地所有人拒絕，地上權期間應酌量延長。然而條文同時規定「但契約另有約定者，從其約定」，一旦國產署契約載明「期滿連屋返還」，此補償機制即遭排除，保障形同虛設。
日本《借地借家法》設有法定更新制度，地主非有正當事由不得拒絕續期；英國2024年通過《租賃業權與永久產權改革法》，賦予業主法定申請延長租約至990年的權利，延長後地租歸零；德國《地上權法》明定到期補償機制，地主須依法補償建物殘值。台灣目前既無法定續期保障，亦無強制補償下限，與上述國家相比制度落差明顯。
地上權住宅可以轉手買賣，但剩餘年限越短，市場接受度與銀行核貸意願越低，物件流動性隨屋齡遞減。買方承接物件時，同時承接剩餘年限風險，若年限過短，部分銀行可能拒絕承作貸款，導致買方自備款壓力大增，影響成交價格與議價空間。
立法院法制局於2022年5月出具的議題研析報告《國有土地地上權住宅制度之研析》（編號R01676）已明確指出制度缺口，建議研議建立到期處理機制的專法規範。然而截至目前，政府尚未提出具體修法草案，地上權住宅的到期保障問題仍處於制度空白狀態。
相關報導：
配合政府政策買地上權，銀行卻以嚴苛條件審核購屋者？貸款成數、利率、年限三重障礙全解析
